借名买房纠纷中，借名人的诉讼请求如何提

借名买房通常发生在比较熟悉、亲密的人员之间，比如亲属、男女朋友等。对于借名买房事实的认定，一般根据“谁主张、谁举证”的原则由借名人就双方存在“借名”和“买房”的事实进行举证。

（一）双方存在借名买房（房产代持）的合意

《房产代持协议》是借名买房的“合意”最直观的体现，实务中，法院也将借名人与出名人是否有签订书面的《房产代持协议》作为判断双方是否构成借名买房的因素之一。

实务中，基于借名买房双方关系的特殊性以及双方的信任，双方并不会签订书面的房产代持协议，在这种情况下，法院需要结合借名买房的原因以及案件其他证据综合认定借名买房事实是否存在。

（二）房产由借名人实际出资购买

实际出资也是认定借名买房关系中借名人的重要证据，实务中，借名人需要举证证明房产的首付款、按揭贷款均由借名人支付，一般体现为借名人直接支付的购房款、房产贷款，或借名人将购房款、房产贷款支付给出名人，再由出名人支付房产的首付款、房产贷款对应的银行流水，或借名人实际支付购房过程中缴纳的税费等证据。

（三）房产（包括房产证、购房手续文件等）由借名人实际控制

1.借名人实际占有使用房产：房产最大的功能和作用就是居住，借名人可提供其实际占有使用（即居住）该房产的有关证据，如该房产的水电费、物业管理费等由借名人按月缴纳的证据，以及邻居对借名人实际占有使用该房产、系该房产真正权利人的证人证言；若借名人对房产进行了装修，则亦可提供其与装修公司签订的装修合同等证据；借名人亦可提供其对房产维修的有关证据（如房产维修的维修单、发票等），证明其实际占有、使用该房产。

2.借名人实际收取房产租金：若该房产并非借名人自用，而是出租给第三人使用，则可以提交该房产租金由借名人收取的有关证据，以及第三人的有关证人证言。

3.房产的产权证书由借名人保管：不动产的产权证书是所有权的证明，持有产权证书虽然并不必然意味着持有人为产权人，但可以侧面反映借名人对房产具有一定的控制，因为出租、办理变更登记等手续均需要产权证书。

在借名买房发生纠纷时，通常是由于出名人反悔，拒绝将房产变更登记至借名人名下、房产被出名人故意转让给善意第三人、或者是房产被出名人债权人查封导致代持的合同目的无法实现等原因所导致，导致借名人不得不通过司法途径维护自己的权益。这就产生了一个问题，借名人的诉讼请求究竟如何提才能符合法律规定？通过有关案例检索可以得出初步的结论，作为借名人，其请求可以有以下几种：（1）请求确认房产归借名人所有；（2）请求出名人将房产变更登记至借名人名下；（3）请求确认房产代持协议无效（或解除房产代持协议），要求出名人返还实际产权人支付的有关购房款及房产贷款。以下笔者就前述请求进行逐一分析。

（一）请求确认房产归实际产权人所有

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，根据前述规定，借名人似乎可以据此请求确认其为房产所有权人，实务中，也确实有法院就房产所有权归借名人所有作出了判决，如辽宁省沈阳市皇姑区人民法院(2021)辽0105民初8833号民事判决书“本院认为，关于原告主张请求确认位于沈阳市皇姑区产归原告所有的问题，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。现原告提供了原、被告签订的《个人代持房产协议》，约定涉案房屋系原告以二被告名义购买，被告称其系受胁迫签订的该协议，但因其并未提供证据证明其主张，故本院对被告的抗辩意见不予支持。根据原告提供的代持房产协议、交纳首付款的凭证、偿还贷款的证据以及原告办理入住手续并占有使用房屋等一系列事实，本院对原告主张由其出资首付款并以二被告名义购买案涉房屋的事实予以确认，故本院对原告的请求予以支持......判决如下：一、位于沈阳市皇姑区屋归原告信秀兰所有”，但是，笔者认为，前述法院的判决是否符合法律规定则有待商榷。

笔者认为，借名买房（也即房产代持）行为，实际上借名人与出名人之间形成的是合同关系，可参照委托合同确定双方的权利义务关系，双方之间形成的是给付之债，该给付之债并不能直接引起房产所有权的变动，借名人仅可按照委托合同相关法律规定或房产代持协议的有关约定向出名人主张履行配合使用或实现收益、变更登记等给付义务。笔者该观点亦与《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条第一款“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外”之规定持相同的观点，虽然上述广东省高级人民法院的指引已经失效，但该指引对借名买房有关案件的裁判仍具有一定的参考价值和意义。

（二）请求出名人将房产变更登记至借名人名下

如前所述，借名人与出名人之间形成的是合同关系，可参照委托合同确定双方的权利义务关系，双方之间形成给付之债，该给付之债并不能直接引起房产所有权的变动，借名人仅可按照委托合同相关法律规定或房产代持协议有关约定向出名人主张履行配合使用或实现收益、变更登记等给付义务。实务中，若借名人能够证明双方借名买房事实的存在，在没有其他特殊的情况（详见后续分析）下，法院一般对借名人要求出名人将房产变更登记至借名人名下的请求予以支持。

不难看出，前述分析是建立在房产代持协议有效的前提下的，若房产代持协议不存在《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第一百五十三条、第一百五十四条所规定的违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗以及恶意串通，损害他人合法权益的情形的，法院一般认定借名人与出名人签订的房产代持协议合法有效，出名人应按照委托合同有关法律规定以及双方签订的房产代持协议有关约定将房产变更登记至借名人名下。

如深圳市宝安区人民法院(2020)粤0306民初11359号民事判决书“本院认为......涉案房产的不动产查询信息表明确记载了该房产备案登记的权利人为被告。原告现依据原、被告双方签订的《房产代持协议书》主张涉案房产为原告借名购买并据此请求办理房产过户，依据原告的诉讼请求，本案案由应为合同纠纷。上述《房产代持协议书》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应全面履行。原、被告均确认存在借名购房的事实。原、被告陈述双方为父子关系因此借名购房，符合常理。本案中购房款的支付情况、购房文件及票据原件持有情况、涉案房产的管理、占有使用情况亦能形成完整的证据链条印证双方当事人的主张。本院对原告主张的借名购房事实予以确认。《房产代持协议书》实际为委托合同，该委托不能直接引起不动产的物权变化，仅能依循合同条款向相对方主张履行配合使用、过户等给付义务......判决如下：二、被告张某阳应于注销抵押登记之日起三日内将上述位于深圳市宝安区××××房屋（不动产权证号5××××5）过户登记至原告张某明名下（过户登记产生全部税费由原告张某明负担）”。

前述所称特殊情况，一般是指国家、各个城市或地区对房地产调控的宏观政策，如近年来持续推行的房产限购政策，故在推行房产限购政策的城市和地区，借名人是否享有购房资格，也是决定借名人的诉讼请求能否得到支持的原因之一。若借名人不具备当地的购房资格，则借名人与出名人双方为规避限购政策而实施借名买房，实务中倾向于认为该行为应认定为无效，则房产变更登记至借名人名下根本无法履行，故法院一般对借名人要求出名人将房产变更登记至借名人名下的请求不予支持。在法院释明后，若借名人仍不变更诉讼请求（一般变更为解除或撤销房产代持协议，并要求出名人返还购房款及房产贷款）的，法院一般会驳回借名人的诉讼请求，但若后续借名人具备了购房资格，则其可以再次向法院起诉，要求出名人将房产变更登记至借名人名下。

此外，在代持房产存在抵押贷款的情形下，房产变更登记亦存在履行上的障碍。虽然根据《民法典》第四百零六条“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”之规定，带抵押的房产在抵押期间可以正常进行变更登记，但实践中如何操作尚没有统一具体的规范。故若实际产权人没有能力还清房产存在的抵押贷款以涤除房产上的抵押权，则代持房产变更登记至借名人名下恐难以执行。

（三）确认房产代持协议无效/请求解除房产代持协议，要求出名人返还购房款、房产贷款等款项

    如前所述，在借名人不享有购房资格的情形下，实务中倾向于认定双方为规避限购政策而实施借名买房的行为无效，故根据《民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32-34条之规定，借名人可以请求确认房产代持协议无效，并要求出名人返还其支付的购房款、房产贷款。如福建省厦门市中级人民法院(2021)闽02民终7071号民事判决书“本院认为，本案系合同纠纷。林某在与肖某娟离婚后购买讼争房屋，因林某无购房资格，而由肖某娟代为持名购买讼争房屋，属于借名买房的行为。因林某为规避国家限购政策而借名买房，该行为应认定无效。林某、洪某芬诉请肖某娟返还购房款可予以支持”。

实务中，可能存在出名人因其自身原因被起诉，导致其代持房产被其债权人查封甚至拍卖，在这种情形下，借名人可以合同目的无法实现为由向法院申请解除双方之间的房产代持协议，并要求出名人返还借名人支付的购房款、房产贷款等款项。如深圳市罗湖区人民法院(2021)粤0303民初27810号民事判决书“本院认为，原告与被告签订的《代持协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方当事人均应严格履行。因被告原因导致涉案房屋被司法查封，原告无法依照合同约定取得涉案房屋的所有权，双方之间借名买房合同目的无法实现，故原告要求解除双方之间的《代持协议书》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当将原告支付的首付款、税费、偿还的银行贷款返还给原告,因此原告要求被告返还1202910.34元(800000元+53211.34元+349699元)的诉讼请求,本院予以支持”。虽然法院支持了借名人要求出名人返还购房款、税费以及银行贷款的诉讼请求，但是，在这种情况下，出名人因债务累累已自身难保，借名人解除房产代持协议并要求出名人返还购房款、房产贷款等款项客观存在无法执行的情形，因而对借名人而言风险极大。此外，在代持房产进入拍卖程序时，借名人向执行法院提出执行异议亦是一种解决方法，本文不加以赘述。

综合以上分析，笔者认为，借名买房双方当事人（借名人与出名人）之间形成的是合同关系，双方之间形成给付之债，该给付之债并不能直接引起房产所有权的变动，借名人仅可按照委托合同相关法律规定或房产代持协议的有关约定向出名人主张履行配合使用或实现收益、变更登记等给付义务，故因借名买房形成的产生的纠纷的案由应为合同纠纷而非所有权确认纠纷，因而借名人不能将诉讼请求列为确认借名人为房产的所有权人。具体而言，对于借名人来讲，借名人应综合考虑其是否具备购房资格，案涉房产是否存在查封等情况确定其具体的诉讼请求。而法院在审理此类案件时，亦需要结合案件实际情况，及时向当事人履行释明义务，以便当事人明确自己的诉求。